空き家の解体と固定資産税

　土地の売買では固定資産税についても十分考えなければいけません。固定資産税は１月１日の現状で課税されますが、このときに空き家があるかないかで大きく固定資産税が変ります。住宅用地の軽減措置というもので

住宅用地の軽減措置：
　住宅用地では、住宅の敷地で住宅１戸につき２００平方 までの土地は小規模住宅用地として課税評価額は６分の１。敷地が２００平方を超えた部分については住宅の床面積の１０倍までの土地であれば、課税評価額は３分の１となる。

という税法です。空き地になるとこの軽減措置がなくなりますので、今までの６倍程度もの固定資産税を支払わなくてはいけません。購入後にこれは非常に大きな出費です。１２月に解体を行うとなると、来年度の固定資産税がグーンとアップすることが懸念されます。家の固定資産評価は古いのでほとんどないですが、土地に関しては更地としてしまうと住宅用地としての減税が適用されなくなるため最大６倍も課税されることも考えられます。Hファミリーとしては特別急いでいるわけでもないので、できれば1月上旬解体が良いの考えました。

　しかし、解体工事は隣の方の工事に絡んで１２月中に開始したい旨不動産屋さんから説得され、解体を伸ばすことは出来ませんでした。その代わりにいくつかのこちらの負担を軽減してもらうように要請し内諾をいただきました。”内容については秘密です。”

　こうゆう事もきちんと理解していないと大変な出費になります。是非とも覚えておいてください。

余談：この固定資産税の軽減のため、物騒ですが空き家を残す人が多くいます。また、空き家でなければ、駐車場にすることで別の軽減を受けることができます。ですので、旧市街地は空き家と駐車場ばかりが増え、空洞化していくことになります。

敷地設計GL（３）

　西の土地の方は来月より工事を開始することから、現在最終段階に入っているようです。敷地についてもこちらの敷地設計図面を見せて検討してもらっています。西隣の敷地を西の道路にレベルを合わせると40cmほど盛土が必要なようで、かなりGLが上がるようです。近日中に敷地のGLレベルが決まるようですので報告待ちといったところです。

　土地の形状は本当に家づくりに大きな影響を及ぼします。私達の場合もお金がかかるのでなるべく残土を出したくありませんし、盛土についても最低限で済ましたい所です。今回の土地では、盛土分は残土を使用できるので、その点はうまくいきそうです。

　外構は家を建てた後と考えていましたが、街中だとやはり家が建ってしまうと、その後重機を入れるスペースが確保できません。ですので、重要な所は家づくりの前に外構も取り掛かっておいたほうが良いように思います。それだけでなく、家を建てる前に近所の方と交渉するのは大変ですが、事前に色々な話をすることができ、引っ越す前からお隣さんとして認めてもらうことができる。そんなメリットもあります。最近では家づくりをする前から、隣地の方と話をすることの重要性を身にしみて感じています。

敷地設計GL（２）

　外構は後でゆっくりやろうと考えていましたが、土地が西から東に傾斜しているため、家のGLがどうしても段々になり、どうしても土留めが必要となります。塀はあとで色々やるにしても、最低土留めはしないと土が流れたり、雨水の問題が発生するため最優先にやらなければなりません。また、家が建ってしまうと工事がやりにくいので、家を作る前に行うほうが良いと判断しました。

　そこで、隣地の方とは今から色々話をする必要が出てきました。田村さんから敷地の設計図をもらい、早速日曜日に交渉してきました。東の方からは既に快い返事を頂き、家が始まる前に工事を行うこととなりました。隣の方はY建設の元社長さんですので、ここは色々お世話になりながら工事を進めようということになりました。とても親切な方で、こちらの状況を良く理解してくださり、なるべく安価に工事を進めること、あまり高い塀を作らないことなど合意していただきました。本当に感謝です！

　次回は工事の詳細と見積もりについて話し合う予定です。

敷地設計GL（１）

　土地を購入したときにはほとんど気になりませんでしたが、良く見ると西から東にかなり傾斜しています。また、北から南の道路に向かってもなだらかに傾斜しています。北から南への傾斜は、道路に向かっての勾配なので水処理としても都合よく問題ありませんが、東西の傾斜はやはり問題です。

　西側境界と道路境界の交点をBM±0とし、設計GLをBM＋350mmとして設計します。建物回りは、現地盤より+150～200mm程度上がります。しかし南側の庭は現状のままの高さで道路につなげる予定です。

　西の隣地の方とはたぶん200mから400mmの段差、東の方の土地とは100から200mmの段差が生じ、すなわち段々畑のような状態の造成になりそうです。このような段差は当初からは予想できませんでした。境界の問題は家づくりではシリアスな問題なので、今後の近所付き合いのことを考えると、失敗は許されません。慎重に話し合いながら、合意を得ながら計画を進めないといけません。(^-^;

電気

　現地の周辺を見渡し電柱が立っていれば問題ありません。最近の分譲地においては、電柱がなくても地下に電気設備が埋設している場合もあります。前面道路が公道であれば電柱は立ててくれますが、私道の場合、土地の所有者の承諾を得なければなりません。いずれにしても｢怪しい」と思ったら、電力会社で電気が引けるか調べてもらいましょう。

　私達の土地では解体前の建物では敷地内の北側にある電柱を専用として使用していた。南側の道路にも電柱があることから引き込みに関してはどちらを使用しても問題ないと言うことです。北側のほうがすっきりできると思うが、電柱が敷地内に残ることが邪魔かもしれません。電話線については解体前の建物では南側道路の電線の途中から引き込んでありました。特に問題はなさそうです。

余談：　電力会社の人に教わったのですが、電柱には電力会社のものと電信会社のもののがあるようです。電力会社所有は主に送電・配電を目的に設置するもので電力柱（でんりょくちゅう）と呼びます。通信会社の所有物は通信（電話等）を目的に設置するもので電信柱（でんしんばしら）と言います。共用の場合は共用柱（きょうようちゅう）といいます。
電信柱（でんしんばしら）という呼び方が世間では一般的ですが・・・。

　柱の所有者は標示されており、同じ電柱に複数の事業者の管理番号表示がある場合 最も地面に近いところに標示のある事業者が所有者と決められてます。 管理番号とはカタカナとか数字とかの羅列されてる暗号みたいなやつです。 電力会社所有の電柱を通信会社が利用する場合もありますし、通信会社所有の 電柱を電力会社が利用する場合もあるようです。

都市ガス

購入した土地は街中ですので都市ガスが使えます。LP150A（φ165mm）が前面道路の南側（敷地の反対側）にあります。敷地内に引き込んであるのですが、配管はかなり古くなっており、水道同様に再度引き込む必要がありそうです。ガスの宅地までの引き込みはガス会社が負担します。水道とは大違いです。同じような公共的なサービスなのに、なぜ民間の方がサービスが良いかさっぱりわかりません。水道に関してはもっと自由化する必要があるように思います。ラッキーなことに無料のガスが道の反対側で、水道が手前だったため、工事費については大変助かりました。こんなことも家づくりでは大事になります。もちろん敷地までは引き込みはただですが、宅地内工事費は5,000円/m程度かかります。

　私達は今のところオール電化にしない予定です。バランスよくエネルギー源を分散させようと考えています。すなわち、ガスと電気を両方使う予定です。ガスは新潟から帝国石油がパイプラインで引いてきていることから、純国産エネルギーです。一方電気は石油やウランを燃料とする電気エネルギーですので、海外に依存しています。今後世界的に政情が悪くなると、どうしても電気エネルギーは大きな影響を受けると予想でき、現在の深夜電力割引が無くなることがあるとするとかなり不安を覚えます。（取り越し苦労かもしれませんが・・・・(^-^;）

　将来的には薪などのバイオマスエネルギーもそれに加えてきたいと考えています。

下水道

　私達の地域は公共下水なので、市役所の下水道課で詳細が調べられます。私達の購入した土地には敷地内に2箇所の下水枡があります。北側の下水枡が現在の建物では使われていたようで、隣の敷地の下を通って西側の道路の下水管に放流していたようです。南側の下水枡はかなり古いようですが、中はきれいで、たぶん解体した家の温室内の水を排水していたのではないかと考えられます。下水道は

種別        ：本下水・生放流（汚水・雨水合流方式）
敷地内排水設備： 敷地内南東の角に下水枡（かなり古い）あり
雑排水処理方法：汚水排水と合流可
雨排水処理方法：汚水水排水と合流可
引き込み状況    ：南道路の中央を走っている下水管（φ350mm）に直に接続している。
受益者負担金    ：なし（新たに使う場合は15万円）

です。まずは下水枡があるので一安心です。ない場合は負担金がかなりの額取られますので、できれば完備されていることが望ましいです。

注）下水桝は割れている場合などは、市が補修してくれます。（ただし現在の場所から移動する場合や新しくする場合は、自費になりますようです。

水道

　大手業者が造成した新規分譲住宅は心配ないのですが、私達のように不動産屋さんを介した個人売買では、水道に関しても十分に注意が必要です。水道を引くだけで、何十万と言う出費がある場合もあり、単に水道とあなどることなく、慎重に検討が必要だと思います。特に現在引かれている管の状況、引かれていない場合はどこから引き込むかが重要になります。大きな道を挟んで引き込む場合は巨額な費用が生じます。ご注意を！！

　私達の購入した土地の状況は、市役所水道局工務課給水係の方に聞いて、以下のことがわかりました。
・ 前面道路の敷地側にφ100mmの本管(昭和7年敷設)ある。
・ 2.5-3kgの水圧がある。
・ 平成25年までに管を交換する予定がある。
・ 前面道路に工事した跡があるが平成14年に漏れがあり修繕した跡で管の交換はしていない。
・ 引き込み状況は宅内にφ13で取り出してあるが（ただし古い）、取り壊しの際には量水計までは撤去することになっている。管がかなり古くφ13mmなことから引き直しが必要となりそう。
・ 水道加入金はφ13mmで31,500円、φ20mmで78,750円（他に地域より安いようだ！ヽ(´▽｀)/）

　以上のようにかなり古くはありますが、前面道路の手前に大きな管があり、圧力もそう問題がないようです。

　水道管がφ13mと20mmでは基本料金が630円と1575円と945円も違います。そこで、私達は 水道の引き出しに関しては本管からφ20mm、宅地側φ20mmとして、量水計のみφ13mmをすることにする予定です。そうすれば水道基本料がかなり安く済みます。口径13mmでは、蛇口の数は一戸につき6箇所しか付ける事が出来ませんが、平屋ですし、水量もそれほど多くないと考えられますので、13mmで足りると思います。もし、水圧などが足りない場合にも量水計のみφ20mmへの変更するだけで、工事は簡単、加入金の差額を支払えば、それですべてφ20mmの配管となります。市役所に確認した所問題ないと言う回答を頂きました。

購入土地は道路と接続していますか？

　市街地で土地を購入する場合、土地が道路と接していないばかりに、家が建てられないなどと言うことが無いよう十分に確認しなければいけません（２Ｍ以上道路に接しなければならない・・建築基準法第４３条）。購入土地のどこか１辺に地番表示が無く「道」と言う符号の付いた土地が隣接しているか、又は地番が付いているけれども、登記簿で見ると国・県・市町村の所有地で、地目が、「公衆用道路」となっている土地と２Ｍ以上隣接しているかを確認することが必要です。この道路に関しては、素人判断ではなく市役所などの建築指導課で十分に確認することが必要です。

　私達の土地購入でも何件かが接道の関係で購入をあきらめた物件がありました。特に市街地で中古住宅の場合は注意が必要です。家が建っていても、立て直したり、リフォームする場合に建築確認が下りないことがあります。特に格安な土地の場合は気をつけましょう。（しかし、この接道の問題を何らなの手段でクリアーできれば、ある意味では大変お買い得の土地にもなりますので、一概にだめとも言えません。実際、市街地で隣地の方と交渉して道を確保し、相場の半分以下で購入した人を知っています。）

　公図に「道」「水」と表示のある細長い土地は、昔の農道、里道、農業用水路、生活水路の跡です。現在使用されておらず、現地にその陰も形も存在していなくても、公図に残っていれば国の財産です（建設省所管国有財産）。このような土地を購入しようとする時には、色々な手続きをして、問題を解決してから購入する必要があるようです。

　公図は本当にじっくり見ると色々なことがわかります。本当に顔写真のようです。

追記：　良く道路で赤線という言葉を聞きますが、赤とか青というのは、昔の公図上で昔ながらの道路を赤、水路を青でを塗っていたことからこの呼び名が残っているようです。これらの路で誰も所有権を主張しなかったところが国の所有になっており、その管理は、その規模によって都道府県土木事務所、市町村が行っているようです。

公図を見よう！

　登記簿が土地の履歴書ならば、公図は土地の顔写真です。公図はその土地の位置、方位、形、隣接地地番などを確認することができます。公図を見るには登記所に行って閲覧申請をして、登記所備え付けのコピー機でコピーしなければなりません。又、公図には、大きく分けて２種類の公図があります。１７条地図とそれ以外の図面（俗に字切り図）とに分かれ、１７条地図は測量をきちんとして作られている為、正確であり、字切り図は不正確です。しかし、字切り図でも、隣接地との関係や大方の形は信用できますので、やはり公図確認は、土地購入の際には不動産屋さんに頼んで絶対に手に入れましょう。

・１７条地図の場合
　登記簿に記載されている地番が公図上に確認できれば、登記簿内容と公図とは、一致していると考えてほとんどOKです。すなわち、登記簿面積で契約しても、後々大きな問題になることが少ないです。

・字切り図の場合
　面積、形状が、登記簿と大きく異なっている場合がありますので、登記簿内容を鵜呑みにして、契約することは危険です。必ず、実測平面図、実測求積図、そして隣接地権者の境界同意確認を添付した契約書を取り交わすようにしたほうが良いかと思います。特に境界の問題は色々複雑ですので、できるだけ購入前に不動産屋さんに解決してもらって、その境界同意確認書を手に入れたいものです。