土地探し

2010年4月16日 (金)

土地の売買契約

 2009年1月19日に土地の売買を行ないました。売主さんとお会いするのは初めてでしたが、何か空き家の中を見たり、周りの方からどのような方が住んでいたのかを聞いていたのでとても身近に感じました。思ったとおりの穏やかな方で、「良い人に買っていただいた」と何度も言われ、とても気持ちよく契約ができました。

 売買契約の締結には売主、買主、仲介業者立会いのもと売買契約書を読み合せ、記載された売買契約条件の確認を行います。その後、売買契約書に署名、押印となります。土地代金は「預金小切手」を使用したいと思ったのですが、買主さんが振込みが良いとの事で振込みにしました。銀行でローンを組まなかったので、銀行の一室を借りることが出来なかったので、郵便局から振込みをしてそれを買主が確認するという方法を取りました。少し変則的な取引かもしれません。契約はあっさり終わりました。その後1週間後に司法書士から登記事項証明書が届きました。

 今回はローンは使わないので抵当権が付きません。そのため、移転登記も書類さえそろえば簡単に素人でも行うことができます。(抵当権を付ける場合は自分で登記したいといっても銀行が嫌がります。)司法書士さんに何万も払わなくても、法務局で登記のやり方を丁寧に教えてくれますし、実際、母の家の滅失登記、家屋の表題登記のときは法務局で相談してで登記を自分でやりました。そこで今回もチャレンジしようとしたのですが、今回の売買では分割した2つの物件を同時に行なうということで、それも叶いませんでした。その代わり少し手数料は安くしてもらいました!(ラッキー)

 ようやく土地の購入が終わりました。遠く長い道のりでしたが、何とか無事に?終わりました。不動産の取引って本当に疲れます。もっと、簡単に品質保証と値段が決まらないものでしょうか!!!!

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2010年4月15日 (木)

重要事項説明

 不動産の売買契約に先立ち、宅地建物取引主任者は物件に対する重要事項説明を行なわなければなりません。それも宅建の免許をきちんと提示しながら・・・・!これは法律で決まっていますので必ず行わなければいけません。

 Hファミリーでは”重要事項説明書”での説明事項はほぼ全て事前に質問しているので、ほとんどは確認の意味で行ないました。また、説明後1週間はその重要事項説明に関して不備がないかどうか精読しました。不動産業者としては、買主の気が変わらないうちに、重要事項説明から売買契約締結まで一気に段取りを進めたいのが本音です。ですから、かなりのスピードで説明されますので、多くの人が売却後にどんな説明を受けたのか忘れてしまうことがあります。その後トラブルになったときに重要説明事項に印が押してあると、どうしようもなくなることが多くあります。ですので、買主としては可能なかぎり事前に重要事項説明書や関連書類を入手して、ある程度の “予習” をしてから実際の説明を受けた方が良いと思います。大きな金額の買い物ですから・・・・・!でも面倒です!

 重要事項説明書は色々な項目があるのでここでは詳細は述べませんが、注意したい事項が1点あります。それは、 「重要事項説明とは別途の説明」つまり、おまけの部分です。 物件には実際に何らかの問題点を抱えたものが多いです。それを記入するのがこの”おまけ”の部分です。物件自体の問題点のみならず、嫌悪施設や騒音など周辺環境の問題点、近隣建物などによる将来的な問題点、その他さまざまな事項が 「特記事項」 「容認事項」「告知事項」 などとして記載されます。この説明は最後になりますので十分に注意をしなければなりません。なぜなら、多くの説明で疲れきっているときに説明されるので、聞き流してしまうためです。

 重要事項説明がひととおり終わると、買主は 「説明を受けました」 というサインをすることになります。サイン後は買主が了解し承認したものとみなされますので、出来れば1週間ぐらい時間をもらって、精査し、また専門の方に見てもらった後で印を押すことを勧めます。

 Hファミリーではこの特記条項の部分に土地の瑕疵担保期間は1年間と明記してもらいました。ようするに家が建たないような物件だったら、家が建つように保証して欲しい。または契約を破棄するというものです。

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2010年4月14日 (水)

解体工事でビックリ!

 解体業者はとても手荒く工事を進める場合が多いです。特に不動産屋を介して行なう場合は、コストを削減して解体しますので注意が必要です。そうかといって、空き家を購入して解体、整地するのも結構な作業で、色々な手続きも大変になります。しかし、解体で色々な問題も出てくるのは事実で、空き家を安価に購入して自分で解体、造成する方が良いかもしれません。今回もそんな出来事を示す事例です。

 当初から解体業者には不信感がありましたので、不動産屋さんを介していくつかお願いをしておきました。それは家の解体や造成時の工事中の写真の提出です。特に解体時での家の基礎や半地下部分に関しての写真を、土地売買時での重要事項説明書と一緒に提出していただくようにしました。特に半地下部はどの程度深くかつ広く掘り起こしたのか?基礎はどのように撤去したのか?をお願いしました。

 解体工事は自分たちが頼んだわけではないので、工事に立ち会うわけにはいきません。そんなときに事件が起こりました。大谷石は駐車場にする部分のみ撤去と厳重にお願いしてありましたが、朝妻が車で通過すると全ての大谷石がドミノ倒しのように倒されていました。唖然です。急遽不動産屋さんに電話、対処していただきました。

 解体業者には話は行っていたようなのですが、下職さんには話が無かったようです。急遽補修することになりましたが、元の質感に戻るはずも無く、モルタルで塗られたなんとも不自然な大谷石となってしまいました。(残念)

 その他にも植栽の根の処理も不十分でしたし、束石の撤去も不十分でした。外構の塀を新たに設置した時に工事の人と話をしたのですが、以前の解体業者の仕事はもっと荒いもので、コンクリートなどは埋めてしまうこともあったようです。地下から車が出てきたこともあったと言う恐ろしい話も聞きました。

 解体工事には細心の注意が必要ですし、購入する場合も前にも言いましたが、埋設物には十分注意が必要です!

余談:解体の前に住んでいた家族が全員空き家に集まったようです。そして、裏にあった山椒の木を切り、それで記念として「擂り粉木」を作ったそうです。なんだか心の温かくなる話を聞き、またいっそう「家」というものの重要性を感じました。子供の頃育った家は思い出として本当に大切なもので、そんな家づくりに携わることのできる建築家さんは幸せな職業かもしれません!住宅は大変ですが、そんなところに生きがいがあるのかもしれませんね!田村さん!

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2010年4月12日 (月)

土地探し最終章(7)

 残した植栽は花桃(当初は梅だと思っていました!)、もみじ3本(一本は枝垂れるもみじ)、椿2本と百日紅です。金木犀も良かったのですが、位置が悪く撤去です。何かの大きな株立ちがあったのですが、これは前面に移動でお願いしました。(しかし、移動が手荒かったためかれてしまい。後でチェーンソーで自分で処理することとなりました。)その他、椿、梅、もみじ2本、柿、山椒、ナツメ、色々な低木など、かなり伐採することになりました。

 植栽は色々な人に落葉や日頃の手入れが大変なので残さない方が良いといわれました。しかし、これだけの植栽を後で育てることは大変ですし、田村さんの意見でも隣の方が慣れ親しんだ風景をなるべく壊さないように、住まわせて貰うという謙虚な気持ちが大切なことを学びました。よって、これから手入れも大変ですが覚悟を決めてガーデニングはじめます!

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2010年4月 9日 (金)

土地探し最終章(6)

 外塀の大谷石を残すとすると、まずは駐車場をどこにするのかが大きな問題です。駐車場の部分は外塀を撤去する必要があります。駐車場の位置に関しては夫は日照を考えて東側の駐車場が良いのではないかと考えていました。東側の家が高い建物で近接していますのでどうしても東側が日陰になります。また、西隣の家が大谷石を残すことから、途中で縁を切らないで東まで伸ばす方が自然だと考えました。よって、東側の大谷石の外塀を解体するのはどうかと提案しました。

 しかし、田村さんの案はまったく逆で西側に駐車場を持ってくる案でした。そこで、田村さんに理由を聞いてみました。理由は

「東側の樹木の方が残して綺麗かなと思ったのが一番の理由です。また東隣地との緩衝体としても、既存と同じように樹木で隣地庭とつながります。Hファミリーさんとしては新たにお隣さんとなるわけですが、東隣の住人にとっては、敷地と樹木は以前からの付き合いとなります。その関係性を崩さないほうが良いとも思います。西隣地とは新たなコミュニケーションを築くわけですし、盛土の可能性もあり、その場合、擁壁をつくる事になるでしょう。擁壁+塀になるかもしれません。
 西側駐車場にした場合アプローチが西となり居間との関係は良いと思います。家相の吉相は南東の玄関ですが、広大な敷地ならば別ですが、街中の敷地となると隣地との関係の方が重要ではないかと考えます。」

という回答でした。目から鱗の回答です。自分たちのことばかり考えていた自分がなんとも情けなくなりました。家づくりとは・・・・・難しいですね!(反省)家相については妻の両親がとても気にするので聞いてみました!

 よって、あっという間に田村さん案の西側駐車場に決定になりました。ただし、朝の日照については色々検討して家の設計していただくようにお願いしました。また、田村さんと話し合った結果、樹木については出来るだけ残す方向としました。(残す植栽にはテープを巻き、掘り返されないようにしました。)

 その他に、既存のコンクリートの半地下(たぶん水浴びなどが出来るようになっていたのかもしれません!贅沢です!)があったのですが、その解体と撤去の際に埋め戻しは。不同沈下などがないように30cmごとに転圧をお願いしました。

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2010年4月 8日 (木)

土地探し最終章(5)

 さて、土地の方は急遽購入の方向で進みだしました。早急に田村さんに連絡して状況を話しました。まずは空き家の解体です。解体と同時に整地作業になりますが、折角解体にも話をさせていただける機会を得られたので、こちらの希望も含めた解体工事を進めようと厚かましい事を考えました。

 まずは、敷地内の庭木と外壁の大谷石のです。隣の敷地を購入する方は、大谷石の外壁はすべて残す予定だそうです。Hファミリーとしても外壁も庭木もある程度残す方向で進めたいと考えており、そうすると、解体前にどのように造成するのかを決めなければいけません。そこで、一度田村さんに来ていただき敷地を見ていただき、アドバイスを頂こうと考えました。(土地の契約も田村さんの契約も行なう前の話ですから結構厚かましいです!)

田村さんには

「外構や庭木の残す部分を決めたいと考えています。家について何も決まっていないので難しいかもしれませんが、せっかく解体から家づくりをできるのですから、最大限にその点を生かしたいと考えています。不動産の方からも造成時にある程度希望は聞いてもらえるようですので、こちらの希望を十分含めた解体と更地工事をしたいと考えています。ご
協力お願いします。」

とメールを出しました。

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2010年4月 7日 (水)

映画「ツイノスミカ」

 母の家の解体があったとき、「ツイノスミカ」というドキュメンタリー映画の上映が桐生でありました。ちょうどタイムリーだったので家族全員で見に行きました。監督の山本起也さんも上映後にお見えになり、しばらく歓談が行なわれました。監督によるとひとりで住んでいた祖母の家を取り壊す話を聞いて、ふと撮ってみようと思いついた映画だそうです。

 内容はドキュメンタリー映画ですので淡々と進んでいきます。長男夫婦と同居するため長年住み慣れた家が取り壊されるのですが、おマツばあちゃんは子供たちの学帽や自分の洋裁に使った型紙が捨てられない。家の中はおばあさんの思い出の品でいっぱいです。息子が「これは?」と尋ねるたびに、「それを捨てられちゃ困る。死んでも捨てられない。」というおばあちゃんの返事がとても笑えました。そして母の家の解体でもまったく同じ会話をしていた自分とダブらせながら・・・。

 そんな他愛もない親子の会話の映画です。素敵な音楽とともに自然豊かな山里や静岡の街のなかでおばあちゃんの生きた90年の歴史が淡々とつぶやかれます。年を取るということは、思い出の中に生きることです。90才とは思えない身軽な動きで、一緒に片付けをするおばあさんがとても可愛いく、とても心安らぐ映画でした。

 土地を購入して空き家を見せてもらいましたが、この家は自分が住んだわけでもないのに、自分達の家族や昔住んだ家など、懐かしいものに再会した気持ちになりました。家とはそんな普遍的なものがあるのではないでしょうか!

 この映画はスペイン国際ドキュメンタリー映画祭で「最優秀監督賞」を受賞しています。もちろんドキュメンタリー映画ですので子供達にはちょっときつかったようです。でも、ばあちゃんの家の解体は子供にとって色々な記憶として残ることは間違いないと思います。

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2010年4月 6日 (火)

土地探し最終章(4)

 購入する土地には昭和25年ごろ建てた古屋が残っています。その家はお医者さん自宅だったので、平屋の非常に趣のある家です。横浜などに良くある和洋館で、とても洒落た建物です。絹織物関係で横浜が貿易港として交流があったので、私たちの購入した土地の周りにもかなり多くの和洋館があります。その佇まいがより土地を魅力的に見せていたことも確かです。

 購入が現実味を帯びてきて、よくよく考えるとこの和洋館の内部をまったく見ていないことに気づきました。そこで急遽不動産屋さんのKさんにお願いして見学をすることにしました。

 内部は最近まで住んでいたかのような佇まいで、お母さんの米寿(?)のお祝いの写真などもありました。この場所で家族の生活があり、家族の営みがあったことを感じることが出来ました。家とは単なる器ですが、ただそれだけではない何かが宿るのかもしれません。

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2010年4月 5日 (月)

土地探し最終章(3)

 登記簿や敷地の調査、以前「土地」のカテゴリーで説明した色々な土地の状態を精査しました。田村さんにも土地を買う上での質問もいくつかさせていただきました。

 土地を決めるときは不動産屋さんだけでなく、建築家さんや施工業者さんにも土地を見てもらい検討することはとても大切だと思います。この土地の条件で色々な土地購入以外のお金が絡んできます。そして、その出費が後から家づくりでボディーブローのように効いてきます。是非とも土地購入をお考えの方は土地探しの段階から建築家さんなどに相談してみてください。

田村さんとは土地購入に際し、まずは以下のアドバイスを頂きました。

1.ガス管は引き込み有りになっていますが引き込み配管位置を御確認下さい。
2.排水管の配管ルートは購入予定地から直接南道路に出ているか御確認下さい。
3.購入時は、敷地実測測量図を作成をお願いして下さい。

 すべて家づくりに際して重要な部分です。こうゆう細かいことが分譲地でない土地を購入する場合は大切になります。水道の引き込みだけでも目が飛び出るくらいの価格になります。そうゆう事をきちんと踏まえて不動産屋さんに値引き交渉することは常識と考えた方が良いと思います。住宅を建てる場合には必要なユーティリティーの確保は絶対条件であり、それが満たされない場合は減額の交渉が出来ると思います。

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2010年4月 2日 (金)

土地探し最終章(2)

 この土地は旧市街地でも非常に高い地域で、バブルの頃ではまったく手の届かない価格でした。しかしこの十年の土地の下落により1/2~1/3の価格になってしまいました。しかし、それでも私たちの予算ではなかなか手の届かない価格でした。

 不動産屋のKさんからは「もし、少し、予算に無理がきけば、土地は大きく購入しておいて、将来決して損はありませんよ、土地購入は縁ものですので、ピンとくるものがあれば、それがその土地との縁だと思います。」とアドバイスを受け、妻と色々話し合いました。

 ずいぶん前から「管理地」としていつも気になっていた土地で、妻はそこに建っていた空き家の雰囲気がとても気に入っていました。また、場所的にも町にも山にも近く、そして何よりも町中にしては広々としており日当たりもあります。申し分ない場所です。こうゆう時は、妻の勘に頼るのがHファミリーの常道です。夫は理屈はあるのですが、いざという時には優柔不断で頼りになりません。妻の一押しで事は決まりました。

 以前からかなり気になっていた土地です。大英断、購入の方向で進めることとしました。

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